kengoimai 令和8年5月28日 国住指第 164 号
旅館業の許可時における建築基準法への適合確認の徹底について（通知）
が 出されました。
現在までは 200㎡超えた時 用途変更の確認申請を行っていましたが、
今回の通知によって、200㎡以下の場合においても建築士による適合確認を求められるように
なってきたようです。ということで 民泊から旅館にしたいという相談が多くなりました。
一戸建ての住宅を旅館に用途変更しやすい物件について
一戸建て住宅から旅館への用途変更では、建築基準法及び消防法への適合が必要となるため、既存建物の条件によって改修内容や事業性が大きく異なります。用途変更に伴う改修範囲や工事費を抑えるためには、現地調査の段階で法適合性や改修のしやすさを確認し、用途変更に適した物件を選定することが重要です。特に、次のような条件を満たす建築物は、比較的用途変更を行いやすい物件と考えられます。
※ 本内容は一つの整理の考え方であり、必ずしも固定的な正解を示すものではありません。
実務の蓄積や個別案件の検討を通じて、適宜見直し・改善を行います。
※ 建築基準法に関する特定行政庁及び所轄消防本部との事前協議の上進めてください
用途地域が旅館の建築を認める地域であること。
具体的には、第一種住居地域（旅館用途に供する部分の床面積が3,000㎡以下に限る。）、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域又は準工業地域に立地していること。
建築基準法への適合状況が確認できること。
建築確認済証、検査済証及び確認図面等が保存されており、既存不適格事項や違反建築がない、又は容易に是正できる建築物は、用途変更手続を円滑に進めることができます。
比較的新しく、適法性の確認が容易な建築物であること。
比較的新しい建築物は、建築基準法及び消防法への適合性を確認しやすく、確認済証・検査済証や設計図書等の資料も整備されていることが多いため、用途変更に伴う法適合の確認や改修計画を円滑に進めることができます。一方、築年数の古い建築物では、既存不適格事項や法令不適合箇所が確認される場合があり、比較的新しい建築物が用途変更に適した物件と考えられます。
敷地及び建物規模に十分な余裕があること。
旅館への用途変更に伴い、避難階の出口（玄関）から道路までの屋外通路を確保する必要があるため、有効幅員1.5m（条件により0.9m）の屋外通路を確保できる敷地であること。また、用途変更後も各種法令に適合できるよう、敷地及び建物規模に十分な余裕がある建築物が適しています。
道路後退（セットバック）部分に、既存の工作物が残っていない建築物であること
既存建物が建築基準法第42条第2項に基づく道路（2項道路）に面している場合、道路の中心線から後退した「道路後退（セットバック）線」が法律上の道路境界線となります。
名古屋市内の市街地では比較的少ないケースではありますが、この道路後退線から道路側のスペースに、既存のコンクリートブロック塀、擁壁、門扉、あるいは階段などの工作物が残っている物件は避けるべきです。
一戸建て住宅から旅館への用途変更を行う際、床面積の規模にかかわらず、この道路後退部分にある工作物は「道路内の建築・工作物の制限（法第44条）」に抵屈するため、確認申請や法適合確認の段階で、原則としてすべて解体・撤去することが厳格に求められます。
もし、隣地や道路との高低差を支えている擁壁や、建物の構造と一体化しているような工作物が道路後退部分にかかっている場合、それらの撤去・造り替えに多大な工事費と工期がかかるだけでなく、最悪の場合は敷地の法的要件を満たせず、そもそも旅館への用途変更（営業許可の前提となる法適合）自体が認められない可能性が非常に大きくなります。 そのため、余計な解体・是正リスクをゼロにし、手続きをスムーズに進めるためにも、
道路後退が必要な道路に面していないか、あるいは後退部分に一切の工作物が存在しない建築物を選ぶことが極めて重要であり、比較的用途変更を行いやすい物件と考えられます。
既存建物が防火・避難規定に対応しやすいこと。
小規模な一戸建て住宅であっても、旅館へ用途変更する場合は、防火上主要な間仕切壁が必要となります。しかし、既存住宅において防火上主要な間仕切壁を新たに設置することは、間取りや構造上、現実的に困難な場合が少なくありません。そのため、建築基準法の特例を活用した計画を前提とすることが多く、道路に面した避難上有効なバルコニーが存在し、室内及び避難経路の壁・天井が既に不燃化されている建築物は、特例による対策を講じやすく、旅館への用途変更に適した物件と考えられます。
二階建て以下の建築物であること。
三階建て以上の建築物では、竪穴区画への適合が必要となる場合があり、用途変更に伴う改修範囲や工事費が大きくなる傾向があります。そのため、竪穴区画に係る改修を必要としない二階建て以下の建築物は、比較的用途変更を行いやすい物件と考えられます。
延べ面積200㎡以下の三階建て 階段室を構成しやすい間取りであること。
延べ面積200㎡以下の三階建て一戸建て住宅では、2019年（令和元年）の建築基準法改正により新設された建築基準法施行令第112条第13項（小規模な竪穴区画）の適用を受けることができる場合があります。三階建ての一戸建て住宅は準耐火建築物（45分）であることを前提として、階段室を構成できる間取り、又は比較的容易に階段室を構成できる間取りであれば、一階から三階までの階段室に面する開口部を10分間防火設備へ変更することにより、竪穴区画へ適合できる場合があります。そのため、既存の間取りが階段室を構成しやすい建築物は、旅館への用途変更に適した物件と考えられます。
公共下水道に接続されている建築物であること。
一戸建て住宅では、5人槽や7人槽などの小規模な浄化槽が設置されていることが多く、旅館への用途変更により宿泊定員が増加すると、処理能力が不足し、浄化槽の入替えや増設が必要となる場合があります。そのため、公共下水道に接続されている建築物は、排水設備の改修が少なく済み、工事費及び工期を抑えられることから、用途変更に適した物件と考えられます。
排煙上有効な開口部を確保しやすい建築物であること。
一戸建て住宅（二階建て延べ面積200㎡以下）では、排煙上有効な開口部が求められていないため、吹抜けや勾配天井など天井の高い空間であっても、天井付近に排煙上有効な開口部面積を満たす開口部が設けられていない場合があります。また、FIX窓が多い建築物や、低い位置にのみ開口部が設けられている建築物では、排煙上有効な開口部の確保が困難となり、開口部の新設や改修が必要となる場合があります。このため、天井付近に排煙上有効な開口部面積を確保できる建築物は、用途変更に適した物件と考えられます。
準防火地域において、防火性能を備えた建築物であること。
準防火地域に建築される木造二階建て住宅では、延焼のおそれのある部分の開口部が防火設備であること、外壁が防火構造であること、軒裏が準耐火構造であることが求められます。適法に建築された建築物であれば、一般的にはこれらの防火性能が確保されています。一方、築年数の古い建築物では、建築時の法令やその後の改修状況などにより、現行の防火性能を満たしていない仕様となっているものも少なくありません。比較的新しい建築物は、これらの防火性能が確保されている場合が多く、用途変更に伴う法適合の確認を円滑に進めやすいことから、旅館への用途変更に適した物件と考えられます。
階段が旅館の基準に適合しやすい形状であること。
築年数の古い一戸建て住宅では、比較的急勾配で踏面の狭い階段が採用されていることが多く、旅館へ用途変更する場合には、階段の寸法や踊場の形状が建築基準法に適合しないことがあります。特に、回り階段において回り部分を3段で構成している階段では、踏面が不足する可能性が高く、旅館の基準に適合しない場合があるため注意が必要です。なお、階段に関しては一定の条件を満たす場合に適用できる緩和規定もあるため、その適用の可否について確認することが望まれます。そのため、既存の階段が比較的緩やかで、回り部分を3段で構成していないなど、旅館の基準に適合しやすい建築物は、用途変更を円滑に進めやすく、旅館への用途変更に適した物件と考えられます。 以上のような条件を満たす建築物は、用途変更に伴う法適合の確認や改修内容を最小限に抑えやすく、工事費及び工期の縮減にもつながることから、一戸建て住宅から旅館への用途変更に適した物件と考えられます。